Was und wofür ist der § 577a BGB? Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1.: an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2.: zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(+++ § 577a: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++)

Im deutschen Recht gibt es zahlreiche Regelungen, die den Mieterschutz betreffen. Eine dieser Regelungen ist § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Kündigungsbeschränkungen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum festlegt. Ziel dieser Vorschrift ist es, Mieter vor plötzlichen Kündigungen zu schützen, wenn ihre Wohnung in Eigentum umgewandelt wird. Das bedeutet konkret, dass neue Eigentümer nicht so leicht das Mietverhältnis beenden können.

Um § 577a besser zu verstehen, schauen wir uns an, was genau passiert, wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird. Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum und dem Verkauf an einen neuen Eigentümer darf dieser sein Mietverhältnis mit dem Mieter erst nach einer bestimmten Frist kündigen. Diese Frist beträgt in der Regel drei Jahre, nachdem das Wohnungseigentum übertragen wurde. Dies gilt nicht nur für den direkten Verkauf, sondern auch für spezielle Formen wie den Verkauf an Personengesellschaften.

Kündigungsbeschränkungen und Ausnahmen

Eine interessante Regelung betrifft den Fall, wenn die Wohnung an mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft verkauft wird. Auch hier greift die dreijährige Kündigungsfrist. Nur wenn die Eigentümer zur gleichen Familie gehören oder die Wohnung bereits vor der Vermietung in Eigentum umgewandelt wurde, sind diese Schutzmaßnahmen nicht anwendbar.

Zusätzlich gibt es auch besondere Regelungen für Kommunen, die eine unzureichende Versorgung mit Mietwohnungen haben. In diesen Fällen kann die Frist, während der der Mieter vor einer Kündigung geschützt ist, auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Dies geschieht, um die angespannten Wohnungsmärkte zu entlasten und Mietern eine gewisse Sicherheit zu geben.

Praktische Beispiele

Um diese komplexen Regelungen anschaulicher zu machen, betrachten wir zwei Szenarien.

Szenario 1: Ein Vermieter wandelt seine Mietwohnung in Eigentum um und verkauft diese an einen neuen Eigentümer. Dieser neue Eigentümer möchte nach etwa einem Jahr kündigen. Nach § 577a muss er jedoch bis zum Ablauf der dreijährigen Frist warten, bevor er diese Kündigung aussprechen kann. Der Mieter genießt somit einen festen Schutz.
Szenario 2: Ein Vermieter verkauft seine Wohnung an eine Personengesellschaft, die aus drei Gesellschaftern besteht. Auch in diesem Fall tritt die dreijährige Kündigungsfrist in Kraft. Wenn die Gesellschafter allerdings zur gleichen Familie gehören, gilt dieser Schutz nicht mehr. Der Mieter muss in diesem speziellen Fall mit einer möglichen Kündigung rechnen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass § 577a BGB Mietern einen wichtigen Schutz bietet, wenn ihre Wohnung in Eigentum umgewandelt wird. Diese Regelungen sollen das Mietverhältnis stabilisieren und es Mietern ermöglichen, langfristig in ihrem Zuhause zu bleiben.

Haftungsausschluss

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Referenz

www.gesetze-im-internet.de

Martin Lorenz6. Januar 2025 - 02:30