Der § 888 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt den Anspruch eines Vormerkungsberechtigten auf die Zustimmung des Erwerbers zur Eintragung oder Löschung von Rechten. Der Paragraph hat eine bedeutende Relevanz im Bereich des Immobilienrechts und betrifft vor allem die Sicherung von Ansprüchen durch Vormerkungen. Doch was bedeutet das konkret?
Um es einfach auszudrücken: Wenn jemand eine Vormerkung hat, dann bedeutet das, dass ein bestimmter Anspruch auf eine Immobilie oder ein Recht damit gesichert ist. Diese Vormerkung gibt dem Berechtigten eine Art „Vorfahrt“, wenn es um die spätere Eintragung eines Rechts geht. Sollte der Kauf des eingetragenen Rechts also unwirksam sein, so kann der Vormerkungsberechtigte die Zustimmung zur Eintragung oder Löschung des Rechtes verlangen, um seinen Anspruch zu wahren.
Was sind die wichtigsten Punkte in § 888 BGB?
Im ersten Absatz des Gesetzes wird klargestellt, dass der Erwerber zustimmen muss, wenn der Erwerb eines Rechts unwirksam ist. Im Klartext heißt das: Der Käufer muss die Änderungen anerkennen, die zur Durchsetzung des gesicherten Anspruchs des Vormerkungsberechtigten notwendig sind. Das gilt auch im Falle eines Veräußerungsverbots (Absatz 2). Hier ist ebenfalls die Zustimmung erforderlich, um den Anspruch nicht zu gefährden.
Nehmen wir ein Beispiel zur Veranschaulichung: Angenommen, Herr Müller möchte ein Grundstück von Frau Schmidt kaufen. Vor dem Kauf hat aber Herr Becker eine Vormerkung auf das Grundstück eingetragen, da er das Grundstück bereits gepachtet hat und sich auf eine spätere Kaufoption berufen kann. Wenn nun Frau Schmidt die Vereinbarungen mit Herrn Müller nicht einhalten kann und der Kauf somit unwirksam ist, kann Herr Becker von Herrn Müller verlangen, dass er die nötigen Eintragungen vornimmt, um seinen Anspruch auf das Grundstück zu sichern. Das bedeutet, Herr Müller muss zustimmen, dass die Vormerkung bestehen bleibt oder gelöscht wird, je nachdem, was notwendig ist.
Praxisbeispiel für ein Veräußungsverbot
Ein weiteres häufiges Szenario wäre, wenn ein Veräußerungsverbot besteht. Stellen Sie sich vor, eine Elternzeitregelung verhindert, dass die Erben eines Hauses ohne Zustimmung des Elternteils verkaufen. Die Tochter hat nun eine Vormerkung eingetragen, um ihre Ansprüche zu sichern, da sie irgendwann das Erbe antreten möchte. Wenn der Ehepartner der Verstorbenen das Haus verkaufen möchte, müsste er der Tochter zustimmen, damit sie ihre Ansprüche durchsetzen kann. In diesem Fall könnte § 888 BGB dazu führen, dass die Tochter auf die Eintragung des Eigentums nach dem Verkauf besteht, auch wenn der Verkauf formell noch nicht genehmigt wurde.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass § 888 BGB ein wichtiges Instrument ist, um die Interessen der Vormerkungsberechtigten zu schützen. Es stellt sicher, dass ihre Ansprüche auch in Fällen gewahrt bleiben, in denen die Erwerbe oder Verkäufe eines eingetragenen Rechts problematisch sind.