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wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
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soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
Der Paragraph 558 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) beschäftigt sich mit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch was bedeutet das konkret? Der Gesetzestext gibt dem Vermieter das Recht, die Miete anzuheben, wenn zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 15 Monate vergangen sind und der Mietpreis nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt. Dabei spielt auch die Kappungsgrenze eine wichtige Rolle, die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf.
Ein zentraler Aspekt ist, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird. Sie basiert auf den Mieten, die in den letzten sechs Jahren in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Kommune für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wurden. Wohnraum, dessen Höhe durch gesetzliche Regelungen oder Förderzusagen festgelegt wurde, ist hier jedoch ausgenommen. Dies schützt Mieter vor unverhältnismäßigen Preiserhöhungen und sorgt für eine gewisse Stabilität auf dem Mietmarkt.
Die Kappungsgrenze und ihre Ausnahmen
Eine weitere wichtige Regelung in § 558 ist die Kappungsgrenze. Diese besagt, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent steigen dürfen. In besonders angespannten Wohnlagen kann dieser Prozentsatz sogar auf 15 Prozent sinken, um die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum aufrechtzuerhalten. Hierbei liegt es an den jeweiligen Landesregierungen, festzulegen, welche Gebiete als besonders gefährdet gelten.
Doch es gibt auch Ausnahmen von der Kappungsgrenze. Eine solche Ausnahme tritt ein, wenn die Pflicht des Mieters zur Zahlung einer Ausgleichszahlung entfällt. Das kann zum Beispiel passieren, wenn öffentliche Bindungen wegfallen. In solchen Fällen kann die Miete unter Umständen auch deutlich über die Kappungsgrenze hinaus steigen.
Beispiel-Szenarien zur Veranschaulichung
Um die Theorie greifbarer zu machen, betrachten wir zwei Beispiele aus der Praxis:
- Beispiel 1: Herr Müller wohnt seit drei Jahren in einer Wohnung, die zu einem Mietpreis von 800 Euro angeboten wurde. Nach 15 Monaten ohne Erhöhung möchte der Vermieter die Miete auf 950 Euro anheben. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 900 Euro. Herr Müller muss zustimmen, da die Erhöhung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben liegt – sie beträgt weniger als 20 Prozent und wird von der Vergleichsmiete gedeckt.
- Beispiel 2: Frau Schmidt hat in einem besonders angespannten Wohngebiet gewohnt. Ihr Vermieter möchte nach zwei Jahren die Miete von 700 Euro auf 900 Euro erhöhen. Hier könnte unter Umständen die Kappungsgrenze von 15 Prozent greifen, was bedeutet, dass eine Erhöhung nur bis auf 805 Euro zulässig wäre.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass § 558 BGB versucht, eine Balance zwischen dem Interesse der Vermieter und dem Schutz der Mieter herzustellen. Mieterhöhungen dürfen nicht unbeschränkt erfolgen, und es gibt klare Vorgaben zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dennoch ist es für Mieter ratsam, sich über ihre spezifische Situation im Klaren zu sein und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen, wenn sie mit einer Mieterhöhung konfrontiert werden.