Gesetze sind oft kompliziert, und das BGB bildet hier keine Ausnahme. Besonders die Regelungen um den Ersatz von Verwendungen und Aufwendungen können für Verwirrung sorgen. § 2381 des BGB befasst sich mit der Frage, inwiefern Käufer und Verkäufer bei Grundstücks- oder Erbverkäufen Ersatz verlangen oder leisten müssen, wenn es um Kosten geht, die vor dem Verkauf entstanden sind. Damit soll sichergestellt werden, dass beide Parteien fair behandelt werden.
Der erste Absatz des Gesetzes besagt, dass der Käufer die notwendigen Kosten ersetzen muss, die der Verkäufer vor dem Verkauf auf die Erbschaft (also auf das Grundstück oder ähnliches) aufgewendet hat. Das bedeutet, wenn der Verkäufer zum Beispiel Reparaturen oder Renovierungen beauftragt hat, um die Erbschaft in einem besseren Zustand zu verkaufen, muss der Käufer dafür aufkommen.
Notwendige Verwendungen erkennen
Was sind nun „notwendige Verwendungen“? Dies sind Ausgaben, die der Verkäufer tätigen musste, um die Immobilie in einem angemessenen Zustand zu halten. Ein Beispiel: Angenommen, ein Verkäufer hat vor dem Verkauf eines Hauses die Heizungsanlage reparieren lassen, weil diese defekt war. Diese Kosten sind notwendig und müssen von dem Käufer ersetzt werden, wenn das Haus verkauft wird.
Der zweite Absatz behandelt die „Aufwendungen“, die nicht unbedingt notwendig, jedoch werterhöhend sind. Hier muss der Käufer nur für solche Ausgaben aufkommen, die den Wert der Erbschaft zum Zeitpunkt des Verkaufs erhöht haben. Wenn der Verkäufer beispielsweise einen neuen Anstrich oder eine moderne Küche einbauen lässt, kann der Käufer auch für diese Kosten aufkommen, aber nur in dem Umfang, in dem der Wert tatsächlich gesteigert wurde.
Beispiel-Szenarien
Stellen wir uns ein Szenario vor. Ein Erbe erhält ein altes Einfamilienhaus, das Sie verkaufen möchten. Vor dem Verkauf lässt der Erbe das Dach sanieren, da es undicht war. Der Käufer der Immobilie muss die Kosten für diese Dachsanierung übernehmen, da es sich um eine notwendige Ausgabe handelt. Der Verkäufer hat in diesem Fall einen berechtigten Anspruch auf Kostenersatz.
Ein weiteres Beispiel könnte sein, dass der Verkäufer vor dem Verkauf neue Fenster einbauen lässt. Dies war nicht unbedingt notwendig, hat aber den Wert des Hauses erhöht. Der Käufer muss dann die Kosten für die neuen Fenster zusammen mit der Frage, wie viel der Wert des Hauses gestiegen ist, betrachten.
In der Praxis kann es oft zu Streitigkeiten darüber kommen, was als notwendig gilt und was den Wert tatsächlich erhöht hat. Aus diesem Grund ist es ratsam, solche Aufwendungen gut zu dokumentieren und im Kaufvertrag klare Regelungen zu treffen.