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die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
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die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
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die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
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geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
(+++ § 556d: Zur Anwendung vgl. §§ 557a, 557b +++)
(+++ § 556d: Zur Nichtanwendung vgl. Art. 229 § 35 BGBEG +++)
Das deutsche Mietrecht ist komplex, vor allem wenn es um die Regelung von Mietpreisen geht. Ein besonders wichtiges Gesetz in diesem Bereich ist § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Er beschreibt, unter welchen Bedingungen eine zulässige Miethöhe bei Mietbeginn angesetzt werden darf, insbesondere in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt.
Der § 556d legt fest, dass in bestimmten Städten oder Stadtteilen mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete bei Vertragsbeginn nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung soll Mieter schützen und verhindern, dass die Mietpreise ins Unermessliche steigen. Doch was bedeutet das konkret für Mieter und Vermieter?
Definition angespannten Wohnungsmarkts
Ein Gebiet gilt als angespannt, wenn die Versorgung mit Mietwohnungen nicht mehr ausreicht. Das kann der Fall sein, wenn die Mieten schneller steigen als im Bundesdurchschnitt oder wenn die Mietbelastung dort höher ist. Auch ein wachsender Wohnungsbedarf ohne gleichzeitigen Neubau oder ein geringerer Leerstand bei hoher Nachfrage zählen dazu.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Landesregierungen dafür verantwortlich sind, solche Gebiete durch Rechtsverordnungen festzulegen. Diese Verordnungen sind auf maximal fünf Jahre begrenzt und müssen gut begründet werden, etwa durch die Darstellung der Mietpreisentwicklung oder dem Zustand des Wohnungsmarktes. Wenn ein Gebiet als angespannt ausgewiesen wird, muss die Regierung zudem erläutern, welche Maßnahmen sie plant, um die Situation zu verbessern.
Beispiel-Szenarien
Nehmen wir an, in Stadt A, wo die Mietpreise rasant steigen, haben die Stadtverwaltung und das Land beschlossen, einen Teil der Stadt als angespanntes Wohngebiet zu klassifizieren. Ein Vermieter möchte nun eine Wohnung vermieten, die in einer solchen Zone liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 700 Euro. Laut § 556d darf der Vermieter jedoch maximal 770 Euro verlangen, da er die Mietobergrenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete nicht überschreiten kann.
Ein weiteres Beispiel: In Stadt B wird eine neue Rechtsverordnung erlassen, die bestimmte Stadtteile als angespannt einstuft. Dort betragen die Mieten in den letzten Jahren kontinuierlich mehr als 15 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Wenn ein Mieter gerade diese Wohnung in dem neuen angespannten Gebiet anmieten möchte, kann er sich auf den gesetzlichen Schutz berufen. Sollte der Vermieter die Miete über 770 Euro ansetzen, wäre dies rechtlich nicht zulässig.
Insgesamt zeigt § 556d, wie wichtig es ist, den Wohnungsmarkt und die Mietpreise im Blick zu haben. Die Regelung schützt sowohl die Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen als auch bietet sie einen klaren Rahmen für Vermieter. Während die Mietpreisentwicklung ein stetiges Thema bleibt, sind Gesetze wie dieses notwendig, um Fairness und Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu gewährleisten.