(+++ § 556e: Zur Anwendung vgl. §§ 557a, 557b +++)
(+++ § 556e: Zur Nichtanwendung vgl. Art. 229 § 35 BGBEG +++)
Die Regelungen im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind komplex, vor allem wenn es um Mietverhältnisse und deren Preisgestaltung geht. In diesem Artikel wollen wir uns mit § 556e BGB auseinandersetzen, der für viele Mieter und Vermieter von großer Bedeutung ist. Hierbei steht die Vormiete sowie die Möglichkeit, die Miete bei Modernisierungsmaßnahmen anzupassen, im Mittelpunkt.
Ein zentraler Punkt von § 556e ist, dass die Miette des vorherigen Mieters, die sogenannte Vormiete, eine Rolle spielt. Ist diese höher als die mögliche Miete, die das Gesetz unter bestimmten Bedingungen vorsieht, darf die neue Miete auf das Niveau der Vormiete angehoben werden. Dies ist wichtig für Vermieter, die nach einer Neubelegung ihrer Wohnung die finanziellen Rahmenbedingungen wahren möchten.
Die Vormiete im Detail
Absatz 1 des Gesetzes formuliert klar, dass die Vormiete ohne Berücksichtigung von Mietminderungen oder Erhöhungen, die im letzten Jahr des Mietverhältnisses mit dem vorherigen Mieter vereinbart wurden, betrachtet wird. Das bedeutet, dass Vermieter nicht einfach sagen können, die Miete wäre aufgrund von Reduzierungen oder temporären Erhöhungen nicht mehr relevant. Dies schützt vor einer willkürlichen Erhöhung der Miete.
Stellen wir uns folgendes Beispiel vor: Anna wohnte in einer Mietwohnung und zahlte zuletzt 800 Euro monatlich. Dort gab es jedoch einen Wasserschaden, weshalb die Miete temporär auf 750 Euro gesenkt wurde. Die letzte, gültige Vormiete vor dem Problem liegt also bei 800 Euro. Wenn nun Max die Wohnung übernimmt, kann er die Miete auf 800 Euro ansetzen, weil diese die rechtlich zulässige Spitze ist, obwohl die aktuelle Mietminderung nur 750 Euro beträgt.
Modernisierungsmaßnahmen und deren Einfluss
Im zweiten Absatz geht es um Modernisierungen durch den Vermieter, die in den drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses durchgeführt wurden. Wer als Vermieter in diesem Zeitraum investiert hat, kann die Miete über die im Gesetz festgelegte Grenze hinaus anheben. Hierbei ist die Berechnung ein wenig komplizierter.
Ein Beispiel hilft: Stell dir vor, der Vermieter hat in den letzten Jahren die Heizungsanlage und das Badezimmer modernisiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete, ohne Berücksichtigung dieser Modernisierungen, beträgt 900 Euro. Der Vermieter könnte dann, abhängig von den Kosten der Modernisierungen, eine höhere Miete verlangen, als die 900 Euro, die gesetzlich festgelegt sind.
Zusammengefasst bieten § 556e die Möglichkeit, sowohl die Vormiete als auch die Investitionen in eine Wohnung in die Mietpreisberechnung einzubeziehen. Dies führt zu mehr Stabilität für Vermieter, während die Mieter weiterhin vor dramatischen Preiserhöhungen durch ungeplante Zusammenhänge geschützt werden. Es ist ein sensibles Gleichgewicht, das vielerorts für Rechtssicherheit sorgt.