Was und wofür ist der § 559 BGB? Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1.: die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.: die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(+++ § 559: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz 1 +++)
(+++ § 559 Abs. 4: Zur Nichtanwendung vgl. § 559c Abs. 1 Satz 3 +++)

Das deutsche Mietrecht sieht vor, dass Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete erhöhen dürfen, insbesondere nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), konkret in § 559. Ziel dieses Paragraphen ist es, Vermietern eine Möglichkeit zu bieten, Investitionen in die Wohnqualität zu refinanzieren, ohne dabei jedoch die Mieter in unzumutbare Belastungen zu drängen.

Allem voran definiert § 559, dass Vermieter die Miete um 8 % der Kosten für durchgeführte Modernisierungen erhöhen können. Diese Modernisierungen umfassen unter anderem energetische Maßnahmen, den Einbau neuer Fenster oder die Verbesserung der Heizungsanlage. Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung hat, wenn die Maßnahmen lediglich dafür sorgen, dass die Wohnung den üblichen standards entspricht oder wenn die Modernisierung auf Umständen basiert, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.

Grundsätze der Kostenberechnung

Die Berechnung der Kosten erfolgt nicht einfach nach dem Motto „alles zählt“, sondern es müssen maßgebliche Kriterien beachtet werden. Beispielweise sind Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, also Reparaturen, nicht in den Modernisierungskosten enthalten. Sollte eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 4a durchgeführt worden sein, so ist die Mieterhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter für Telekommunikation selbst wählen kann.

Ein weiterer Aspekt ist die Verteilung der Kosten. Wenn in einem Gebäude mehrere Wohnungen modernisiert werden, müssen die Kosten angemessen auf alle betroffenen Wohnungen verteilt werden. Eine „Gießkanne“-Methode ist hier nicht erlaubt, um sicherzustellen, dass die Mieter keine übermäßigen finanziellen Belastungen tragen müssen.

Beispiel-Szenarien

Nehmen wir an, ein Vermieter hat 10.000 Euro in die Renovierung und Dämmung eines Mehrfamilienhauses investiert. Normgerecht könnte er nun die jährliche Miete um 8 % dieser Kosten, also um 800 Euro jährlich, erhöhen. Diese Mieterhöhung wird dann auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Wenn der Vermieter 10 Wohnungen hat, wären das beispielsweise 80 Euro jährlich, die auf jede einzelne Wohnung aufgeschlagen werden können.

Stellen wir uns ein weiteres Szenario vor. Ein Vermieter hat 5.000 Euro in die Modernisierung einer Heizungsanlage investiert und nähert sich den Mietern mit einer angekündigten Erhöhung der Miete. Bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter kann die Miete in diesem Fall nur um maximal 2 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Dies schützt Mieter mit geringem Einkommen vor untragbaren Belastungen.

Es ist ebenfalls wichtig zu beachten, dass Mieter in der Lage sein sollten, Härtefälle zu melden, wenn die Erhöhung für sie unzumutbar wäre. Eine Abwägung der Interessen kann dann stattfinden, um ein gerechtes Ergebnis zu erzielen. Sollte ein Mieter beispielsweise gesundheitliche Probleme haben oder auf staatliche Unterstützung angewiesen sein, kann dies bei der Entscheidung über die Mieterhöhung berücksichtigt werden.

Abschließend lässt sich sagen, dass § 559 BGB sowohl Vermietern als auch Mietern eine klare, geregelte Vorgehensweise zur Verfügung stellt. Es fördert Modernisierungen und sorgt gleichzeitig dafür, dass die Mieterschaft innerhalb angemessener Grenzen bleibt und vor unzumutbaren finanziellen Belastungen beschützt wird. So wird die Balance zwischen Investitionen und dem Schutz der Mieter gewahrt, was letztlich für beide Parteien von Vorteil ist.

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Referenz

www.gesetze-im-internet.de

Martin Lorenz6. Januar 2025 - 01:42