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soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,
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sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.
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der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht,
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es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf.
(+++ § 559c: Zur Anwendung vgl. Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 3 BGBEG +++)
Das deutsche Mietrecht ist komplex. Gesetzliche Regelungen müssen Mietern und Vermietern gleichermaßen gerecht werden. Ein zentraler Punkt hierbei ist der § 559c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der ein vereinfachtes Verfahren für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen vorsieht. Ziel dieses Paragraphen ist es, einerseits den Vermietern eine einfachere Handhabung zu ermöglichen, andererseits die Rechte der Mieter zu schützen.
Grundsätzlich gilt: Wenn die Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme unter 10.000 Euro liegen, kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Dies bedeutet, dass er die Kosten, die für notwendige Erhaltungsmaßnahmen hätten anfallen müssen, pauschal um 30 Prozent abziehen darf. Das klingt auf ersten Blick einleuchtend, erfordert jedoch ein wenig mehr Detailkenntnis.
Das vereinfachte Verfahren im Detail
Um diesen Paragraphen zu verstehen, ist es wichtig, sich mit einigen Grundlagen vertraut zu machen. Wenn ein Vermieter das vereinfachte Verfahren anwendet, muss er in seiner Mieterhöhungserklärung explizit angeben, dass er dies tut. Darüber hinaus gibt es Regelungen über die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen und wie diese an die Mieter kommuniziert werden müssen.
Angenommen, ein Vermieter hat in seiner Wohnung eine neue Heizung installiert, und die Kosten dafür betragen 9.000 Euro. In diesem Fall kann er die Mieterhöhung im Rahmen des vereinfachten Verfahrens beantragen. Er zieht 30 Prozent von den 9.000 Euro ab, was 2.700 Euro entspricht. Damit bleibt eine Kostenbasis von 6.300 Euro für die Mieterhöhung, die er dann auf die Jahresmiete umlegen kann.
Frühere Mieterhöhungen und Beschränkungen
Ein weiterer wichtiger Aspekt von § 559c betrifft frühere Mieterhöhungen. Haben bereits innerhalb der letzten fünf Jahre Anpassungen stattgefunden, werden die Kosten für die aktuelle Modernisierungsmaßnahme entsprechend reduziert. So wird verhindert, dass Mieter durch mehrere Erhöhungen gleichzeitig übermäßig belastet werden.
Stellen wir uns eine weitere Szene vor: Ein Vermieter hat in den letzten drei Jahren bereits zwei Mieterhöhungen vorgenommen, die zusammen 2.000 Euro betrugen. Nun plant er eine neue Modernisierungsmaßnahme, die 8.000 Euro kosten soll. Durch das vereinfachte Verfahren kann er wieder nur 70 Prozent der Kosten als Grundlage nutzen, da er die 2.000 Euro von den 8.000 Euro abziehen muss. Das bedeutet, er kann nur noch 6.000 Euro für die neue Mieterhöhung ansetzen.
Zusätzlich gibt es Fristen für die Geltendmachung von Mieterhöhungen. Hat der Vermieter einmal das vereinfachte Verfahren verwendet, kann er innerhalb von fünf Jahren keine weiteren Mieterhöhungen nach den regulären Vorschriften geltend machen, es sei denn, es sind gesetzliche Verpflichtungen oder Beschlüsse von Wohnungseigentümern, die nach der Mieterhöhung gefasst wurden.
Insgesamt zeigt § 559c, wie das Mietrecht versucht, einen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern zu finden. Das vereinfachte Verfahren bietet gewisse Erleichterungen, erfordert jedoch auch eine gewissenhafte Anwendung und transparente Kommunikation mit den Mietern. Gerade in Zeiten steigender Kosten ist es wichtig, die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen, um Missverständnisse zu vermeiden.