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mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird,
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in der Ankündigung nach § 555c Absatz 1 ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde,
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die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder
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die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.
Diese Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.
(+++ § 559d: Zur Anwendung vgl. Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 4 BGBEG +++)
Im deutschen Mietrecht gibt es viele Regelungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Ein wichtiges Gesetz ist § 559d BGB, der sich mit baulichen Veränderungen in Mietwohnungen befasst. Dieser Paragraph regelt unter welchen Umständen Vermieter als verpflichtet gelten, bestimmte Pflichten einzuhalten, insbesondere wenn es um bauliche Änderungen geht, die die Mieter betreffen könnten. Um dies verständlicher zu machen, werden wir die wesentlichen Punkte dieses Gesetzes hier näher erläutern.
Grundsätzlich besagt § 559d, dass Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen als pflichtwidrig angesehen werden, wenn sie nicht rechtzeitig mit angekündigten baulichen Veränderungen beginnen oder diese nicht ordnungsgemäß umsetzen. Dies bedeutet, dass Mieter einen gewissen Schutz genießen, wenn es um diese baulichen Maßnahmen geht. Das Gesetz nimmt an, dass die Vermieter in der Verantwortung stehen, ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ernst zu nehmen und umzusetzen. Wenn sie dies nicht tun, hat dies für sie rechtliche Konsequenzen.
Die Vermutungen im Detail
Im Folgenden werden die spezifischen Punkte aufgelistet, die der Vermieter beachten muss. Diese Punkte bilden die Grundlage für die Vermutung einer Pflichtverletzung:
- Erstens muss mit der baulichen Veränderung innerhalb von zwölf Monaten nach der angekündigten Zeit begonnen werden. Erfolgt keine Ankündigung, gilt der Zeitraum ab dem Eingang der Ankündigung.
- Zweitens, wenn der Vermieter in seiner Ankündigung eine erhebliche Mieterhöhung vorschlägt, kann dies ebenfalls als Pflichtverletzung ausgelegt werden. Insbesondere wenn sich die Miete dadurch mindestens verdoppelt.
- Drittens müssen bauliche Veränderungen so durchgeführt werden, dass sie keine unnötigen und erheblichen Belastungen für die Mieter bedeuten.
- Viertens dürfen die Arbeiten nicht nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen.
Die Gesetzgebung sieht jedoch auch vor, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, nachzuweisen, dass ein nachvollziehbarer Grund für sein Handeln vorliegt. Wenn er dies tun kann, entfällt die Vermutung der Pflichtverletzung.
Beispiel-Szenarien
Um die Anwendung des Gesetzes weiter zu verdeutlichen, betrachten wir zwei Beispiel-Szenarien:
- Szenario 1: Ein Vermieter kündigt an, dass in einer Wohnung ein neuer Aufzug eingebaut werden soll. Die Ankündigung erfolgt im Januar, aber die Arbeiten beginnen erst im folgenden September. In diesem Fall könnte der Vermieter als pflichtverletzend angesehen werden, da er die Arbeiten nicht innerhalb der vorgesehenen zwölf Monate begonnen hat.
- Szenario 2: Ein Vermieter plant eine umfassende Modernisierung und informiert die Mieter, dass dies zu einer Mieterhöhung von 150 % führen wird. Diese drastische Erhöhung würde die Mieten für die Mieter unerträglich machen. Hier könnte die Ankündigung ebenfalls als Pflichtverletzung gewertet werden, da die Erhöhung nicht angemessen ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass § 559d BGB eine wichtige Funktion erfüllt, indem er Mieter vor übermäßigen und unangemessenen Auswirkungen baulicher Veränderungen schützt. Gleichzeitig lässt das Gesetz Vermietern die Möglichkeit, ihre Pläne zu rechtfertigen. Dieses Gleichgewicht zwischen den Interessen der Vermieter und Mieter ist entscheidend für ein harmonisches Mietverhältnis.