Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt viele Aspekte des deutschen Zivilrechts, einschließlich des Mietrechts. Ein besonders interessanter Paragraph ist § 566, der umgangssprachlich oft als „Kauf bricht nicht Miete“ bezeichnet wird. Dieser Paragraph behandelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, wenn eine Mietimmobilie verkauft wird.
In einfachen Worten bedeutet dies: Wenn ein Vermieter seine Immobilie verkauft, bleibt der bestehende Mietvertrag auch nach dem Verkauf bestehen. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein, und der Mieter bleibt geschützt.
Was das für Mieter bedeutet
Für Mieter ist diese Regelung von großer Bedeutung, da sie sich in ihrem Wohnverhältnis nicht durch den Verkauf ihrer Wohnung oder ihres Hauses um ihre Rechte gebracht fühlen müssen. Der neue Eigentümer muss die bestehende Mietvereinbarung respektieren und kann nicht einfach einen neuen Vertrag verlangen oder den Mieter vor die Tür setzen.
Ein Beispiel könnte so aussehen: Frau Müller mietet eine schöne Wohnung in Berlin von Herrn Schmidt. Eines Tages beschließt Herr Schmidt, die Wohnung zu verkaufen. Nach dem Verkauf wird Herr Müller von dem neuen Eigentümer, Frau Weber, kontaktiert. Frau Weber kann nun Frau Müllers Mietvertrag nicht einfach kündigen oder die Miete erhöhen; sie muss die bestehenden Vereinbarungen einhalten.
Die Haftung des Vermieters
Ein weiterer wichtiger Gesichtspunkt aus § 566 betrifft die Haftung des Vermieters. Falls der neue Eigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt, etwa die Wohnräume nicht in gutem Zustand hält, haftet der ursprüngliche Vermieter entsprechend. Es ist, als ob der alte Vermieter eine Bürgschaft übernimmt. Das bedeutet, dass der Mieter bei Problemen zunächst den alten Vermieter zur Verantwortung ziehen kann.
Allerdings entfällt diese Haftung des ursprünglichen Vermieters, wenn der Mieter von dem Eigentumsübergang in Kenntnis gesetzt wird und nicht rechtzeitig kündigt. Das gibt dem Mieter die Möglichkeit, auf die neue Situation zu reagieren, und zwar innerhalb der gesetzlichen Fristen.
Ein praktisches Szenario
Stellen wir uns vor, Herr Schmidt verkauft seine Wohnung an Frau Weber. Herr Müller, der Mieter, erhält eine schriftliche Mitteilung über den Eigentumsübergang. Diese Mitteilung erklärt, dass Frau Weber jetzt seine neue Vermieterin ist. Frau Weber vernachlässigt dann jedoch die Reparaturen und der Zustand der Wohnung verschlechtert sich.
Herr Müller kann in diesem Fall bei Frau Weber nachhaken, aber sollte das nicht zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führen, kann er sich auch an Herr Schmidt wenden. Wenn Herr Müller in der Kündigungsfrist bleibt, kann er gegebenenfalls auch von seinem Recht Gebrauch machen, den Mietvertrag zu beenden.
Zusammenfassend stellt § 566 BGB sicher, dass Mieter in Deutschland verschiedene Schutzmechanismen genießen, auch wenn ihre Wohnung oder ihr Haus verkauft wird. Sie müssen sich keine Sorgen machen, bei einem Eigentümerwechsel willkürlich behandelt zu werden, und haben eine klare rechtliche Grundlage, um ihre interessieren zu verteidigen.