Im deutschen Rechtssystem gibt es zahlreiche Regelungen, die das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern betreffen. Eine solche Regelung findet sich in § 566d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph behandelt die Möglichkeit für Mieter, ihre Forderungen gegen den Vermieter mit den Mietzahlungen, die sie an den neuen Eigentümer zu leisten haben, zu verrechnen. Klingt kompliziert? Lassen Sie uns das einfach erklären.
Die grundlegende Idee hinter § 566d ist, dass Mieter auch unter bestimmten Bedingungen das Recht haben, Forderungen, die sie gegen ihren Vermieter haben, gegen die Mietzahlung an den neuen Eigentümer aufzurechnen. Dies wird besonders relevant, wenn der Eigentümer wechselt, beispielsweise bei einem Verkauf des Mietobjekts. In solchen Fällen kann es zu Unsicherheiten kommen, wo und wie die Miete zu zahlen ist und welche Ansprüche der Mieter möglicherweise hat.
Was bedeutet das konkret?
Schauen wir uns ein einfaches Beispiel an: Nehmen wir an, Herr Müller ist Mieter in einer Wohnung und hat eine Forderung in Höhe von 200 Euro gegen seinen Vermieter, weil dieser Reparaturen nicht rechtzeitig ausgeführt hat. In der Zwischenzeit verkauft der Vermieter die Wohnung an Frau Schmidt. Nach dem Eigentumsübergang erhält Herr Müller eine Zahlungsaufforderung von Frau Schmidt, der neuen Eigentümerin, über die fällige Miete.
Gemäß § 566d könnte Herr Müller nun seine Forderung in Höhe von 200 Euro gegen die Mietzahlung an Frau Schmidt aufrechnen, vorausgesetzt, er hat diese Forderung gegen seinen alten Vermieter, bevor er von dem Eigentumsübergang erfahren hat. Hätte er jedoch nach dem Eigentumsübergang von dem neuen Eigentümer von Frau Schmidt seine Forderung erworben, könnte er nicht mehr aufrechnen.
Wichtige Ausnahmen
Eine zentrale Bedingung für die Aufrechnung ist also, dass der Mieter von dem Eigentumsübergang nichts wusste, als er die Gegenforderung gegen den Vermieter erwarb. Wenn Herr Müller also von dem Verkauf informiert war und seine Forderung erst nach diesem Zeitpunkt erhielt, kann er die Aufrechnung nicht geltend machen. Diese Regelung schützt den neuen Vermieter, indem sie sicherstellt, dass dieser nicht von überraschenden Forderungen des Mieters belastet wird, über die er nichts weiß.
In einem weiteren Beispiel: Frau Schmidt kauft die Wohnung und Herr Müller hat kurz darauf einen Schaden in der Wohnung, der ihm 300 Euro kostet. Wenn er von Frau Schmidts Kauf der Wohnung weiß, als der Schaden entsteht, kann er nicht mehr die 300 Euro gegen die Miete aufrechnen, die Fälligkeit dieser Forderung würde dann nach dem Kaufdatum auf die Mietzahlung zukommen. Das sichert die Rechtssicherheit sowohl für den neuen Vermieter als auch für den Mieter.
Insgesamt ermöglicht § 566d also eine gewisse Flexibilität im Mietrecht, die es Mietern erlaubt, ihre Ansprüche geltend zu machen, sofern sie die relevanten Informationen rechtzeitig besitzen. Das Wissen um diese Regelung kann für Mieter wertvoll sein, um ihre Rechte effektiv durchzusetzen.